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杨春平:提前还贷的法律分析

发布者:魏浩 发布日期: 2015-03-18 浏览次数:

摘要:个人住房抵押贷款即按揭贷款是银行对房地产业资金支撑的主要形式之一,银行按揭贷款对房地产业发展的重要意义不言而喻。但是,由于银行按揭贷款涉及两个以上的当事人,法律关系复杂,资金量较大,期限较长(最长可达20—30年之久),其中所涉及的金融风险可想而知。本文拟从住房按揭贷款中的提前还贷是否构成违约这一冲突的焦点出发,结合信贷关系和借款合同的本质特征,从法理和实证两个方面分析提前还贷的法律定性。

关键词:提前还贷违约国际惯例

20148月,合肥市民小汪收到中国银行群发的一条短信,告知她在本月内办理房贷提前还贷可以免收提前还款违约金。其实,最近以来大部分银行对于还款超过一年的房贷客户都提供提前还款业务,但是有些银行不会要求支付违约金,而有部分银行收取不同标准的违约金,也就是常说的“罚息”。

贷款人提前还贷,银行收取“罚息”的标准虽然各不相同,但基本上按照“一年”为划分标准,分为“贷款不满一年的提前贷款”和“贷款满一年后的提前贷款”两个阶段,招商银行、工商银行、中国银行、广发银行等银行都采用这一方式。罚息的比例则按照“提前还款额”的一定比例收取,比如建设银行规定:贷款不满一年提前还款,收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款,收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款,收取提前还款额的百分之一。

一直以来,银行基于《合同法》第208条:“借款人提前偿还贷款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息”这一法律规定,在贷款合同中事先约定违约金,对提前还贷收取违约金。但是“提前还贷收取违约金”却受到法律界和经济界人士的激烈争论,既要从现有法律中分析其合法性,也要从发展的角度分析其合理性,并对该制度作出相关的规范与完善。

一、提前还贷收取违约金是否国际惯例

一般来说,借贷是一种商业行为和民事活动。尚没有国际习惯能证明,收取提前还贷违约金是一种国际习惯。那么,它是否国际商事惯例呢?在国际借贷活动中,包括国际借贷和国内接待两类具体情况。

1、国际借贷中的通行做法

在国际贷款标准合同中,一般规定有“自愿提前还款”条款,主要内容有:(1)借款人享有提前偿还全部或部分贷款的权力。(2)提前书面通知提前偿还的金额以及日期,贷款人通常要求在30天之前得到通知,以便有充分的时间调整资金运作。(3)提前还款最小额应为一个整数或某一证书的一定倍数,以便银行计算。(4)部分提前还款应按贷款比例分配,并按照合同约定的正常偿还安排的相对反次序进行。另外,任何提前偿还的通知是不可撤销的,如果在一利息结束前,利率下降而提前还贷,须补偿银行损失。

上述表明,在国际借贷中,借款方有提前还贷的自由选择权,不过也要承担提前通知等附随义务,并视情况补偿贷款人的损失。

2、国内借贷中有关国家或地区的做法

1)美国的做法

美国的贷款机构通常根据借款人过去的信用记录,向他们分别发放两类贷款:优惠利率贷款和次优惠利率贷款(以下简称SP贷款)。由于市场竞争和法律规范的约束,提前还贷违约金在美国的传统抵押贷款中几乎已经消失,但在SP贷款中仍比较普遍。违约金主要针对头3年至5年的提前还贷,通常是未偿还贷款余额的15个百分点。目前,美国有35个州的法律禁止或限制提前还贷违约金,正是这些法律以及贷款机构之间的竞争,使大多数传统贷款去除了违约金条款。

2)英国的做法

在激烈的市场竞争下,英国的金融机构纷纷推出多元化的贷款产品,大部分提前还贷违约金只是用于固定利率期间,及时在此期间,如果借款人每年只提前偿还10%左右的贷款,也不必交纳违约金。总之,由于市场选择和政府部门的监管,只有提供非常诱人的低利率的银行才敢收取提前还贷违约金,而且大部分也只限于最初的优惠期或头2年到3年之间。

3)我国台湾地区的做法

目前,除三大公营银行没有对提前还贷或转贷的客户收取违约金以外,其他银行在普遍给与房贷户3年优惠利率的同时,限制房贷户在4年内不得提前清偿,否则将收取约为贷款总额1%的违约金,但2002年以来,大量房贷户希翼通过转贷降低利息负担,但却受到违约金的制约,因此强烈不满。为此,台湾“行政院公平会”于20025月发布了《房屋贷款提前清偿违约金行业警示原则》,指出如果金融业者底工给房贷户前3年较低水准的优惠利率,则限制房贷户不得提前清偿的期间最长只能是3年,否则将有抵触公平交易法的问题。

综上所述,在国际贷款中,没有收取提前还贷违约金的国际惯例;在国内贷款中,收取提前还贷违约金也不是各国通行的做法。一个明显的趋势反而使对提前还贷违约金收取的限制和规范。可见,我国银行业关于收取提前还贷违约金是国际惯例的主张,显然缺乏依据,一次作为收取提前还贷违约金的依据,自然也是没有依据的。

二、提前还贷违约金的合法性分析

1、对《合同法》中有关提前偿还的法律规定的理解

我国《合同法》206条规定,“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的,借款人可以随时返还。”第208条规定,“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息”。从语法说明上看,第206条使用的为“期限”而不是“期间”一词,指的是时间的最后截止期,第208条“当事人另有约定除外”,并不是指不得提前还款,而是指使用其他的计息方式,即如果没有另外约定,还应按照实际借款的期间计算。这说明法律并不是禁止提前还款的。并且从当时的立法精神上来看,提前归还贷款,是当事人积极履行合同义务,是受鼓励的。毕竟,当时就连商业银行自己都是鼓励借款人提前还贷的。

但笔者认为,法律的说明不是为了说明过去,而是为了服务现在。对提前还贷违约金这个新现象的理解,不能局限于法律条文,而应把我法律的精神,及该做法是否会违背公平的观念和影响诚实信用原则的贯彻。

2、基于诚实信用原则的分析

购房者提前还贷是否构成违约,应考虑多种情况加以判定,不应做简单判断。购房者提前还贷是借款方在借款合同约定的履行期限届满前采取的偿还债务的积极行为,它可以避免合同履行期限过长而给银行带来的债务履行风险,也可以减少借款方未来利息的支出;虽然提前还贷可能在静态角度和局部上会减少银行预期利息收益,但在动态和宏观角度来看,银行是可以通过采取合理调整贷款结构及数额等措施,消除或减少提前还贷对银行收益的影响。在总体上讲,提前还贷有利于各方当事人的总体利益,也有助于实现社会资源的优化配置,这种行为也并不违反现行法律、商业规则及道德规范的要求,不应受到责难,更不应将其归入违约之列。

3、提前还贷违约金是否为不正当竞争

从2002年5月起,上海工商、农业、中国、建设、交通、招商、光大、上海8家银行将逐步对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的“违约金”。从这一事件可以看出,在我国,银行作为“依法具有独占地位的经营者”,本身就受到《反不正当竞争法》的特别关注,众多银行就向提前还款者收取费用或者违约金事宜达成限制竞争的协议,且该协议目的在于追求银行超额利润,理论上构成不正当竞争行为。但我国《反不正当竞争法》未对限制竞争协议作出明确规定,鉴于对不正当竞争行为管理是一种行政行为,依行政法“法无授权即为无权”的精神,目前将银行间的共同行为认定为不正当竞争行为,尚存实质法律障碍。

三、对提前还贷违约金的规范和完善

1、避免提前还贷违约金而引起的不正当竞争

首先,禁止银行就限制竞争达成协议。我国的银行实行的是总分行制度,全国性的商业银行仅少数几家,这些金融巨头之间就提前还贷违约金达成的协议以及在同一取悦内的商业银行就此内容达成的协议将限制竞争,损害消费者利益,不利于金融业的发展,应取缔提前还贷违约金达成的有效力的协议。

其次,应当限定提前还贷违约金的最高比例,以确保限定提前还贷违约金的最高比例,以保护那些缺乏经验的借款人的利益和维护市场的自由竞争。

2、合理确定提前还贷的免责条款

房屋抵押借款合同的期限很长。一般是10--20年,签订合同时无法侵袭的预见将来的情况。如果发生的情况严重影响了合同的成立基础,依情势变更原则。可以对合同的内容进行变更。由于这种变更的成本很高,银行又必要对此类情况进行一定的界定,而将其归于免责条款中。笔者认为,免责内容应限定在借款人无法合理预见的范围。

撰稿:杨春平          

参考文献

[1]高山.住房抵押贷款提前还贷风险管理研究[J].上海金融.2008(1)

[2]魏礼军,王彦伟.商业银行住房抵押贷款提前偿还风险分析[J].中国民营科技与经济.2008(6)

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